Kredyty hipoteczne zazwyczaj mają oprocentowanie zmienne. Niektóre oferty zakładają jednak obliczanie odsetek w oparciu o stałą stawkę. Ich wybór jest zdecydowanie bardziej ograniczony i często są to produkty promocyjne, ograniczone czasowo. Od czego więc zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych?
Oprocentowanie zmienne
Zacznijmy od stawki zmiennej, bo dotyczy ona zdecydowanej większości dostępnych na polskim rynku kredytów hipotecznych. Taki sposób naliczania odsetek jest dla banków bezpieczniejszy, bowiem zobowiązania te są długoterminowe i mogą trwać nawet 35 lat. W tym czasie znacznie mogą zmienić się stopy procentowe oraz wskaźnik WIBOR, które są składową oprocentowania kredytów hipotecznych. W sytuacji, gdyby stopy poszły w górę, a na kredycie obowiązywałaby stała stawka, kredytodawca byłby stratny.
Jak wspomnieliśmy, jednym z czynników wpływających na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych jest wskaźnik WIBOR lub stopy procentowe NBP. Drugim jest marża banku. W przeciwieństwie do wspomnianych wcześniej parametrów, ta jest niezmienna przez cały okres spłacania zobowiązania. To właśnie marża banku odpowiada za to, ile bank zarobi na udzieleniu kredytu hipotecznego. Jest ona również negocjowalna, a na jej wysokość wpływa np. wysokość wprowadzonego wkładu własnego, poziom zdolności kredytowej lub to, czy dany kredytobiorca korzystał już z usług banku w przeszłości.
Oprocentowanie stałe
Alternatywą dla oprocentowania zmiennego jest oprocentowanie stałe. Jest ono bardzo rzadko stosowane przy wyliczaniu odsetek od kredytu hipotecznego, właśnie ze względu na fakt, że są to zobowiązania długoterminowe.
Jednak nawet jeśli jakieś tego typu finansowanie jest reklamowane jako posiadające stałe oprocentowanie, to wcale nie oznacza, że płacisz taką samą ratę przez cały okres trwania kredytu. Nie dość bowiem, że wybór takich ofert jest mocno ograniczony, to jeszcze stałe oprocentowanie stosowane jest wyłącznie w początkowej fazie kredytu, zazwyczaj przez pierwsze kilka lat. Później stawka obliczana jest standardowo, tak samo jak w przypadku zobowiązań o zmiennej stawce. Poza tym kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są zazwyczaj droższe niż te z oprocentowaniem zmiennym. Warto pamiętać też, że niezmienna stawka na kredycie hipotecznym nie zawsze musi oznaczać uchronienie się przed wzrostem kosztów raty. W przypadku bowiem obniżki stóp procentowych nasze oprocentowanie nie ulegnie zmianie, co równa się wyższym ratom w porównaniu do tych ze zmienną stawką.